Di tengah kota yang semakin sesak, rumah vertikal semestinya menjadi jawaban atas keterbatasan lahan. Namun, impian memiliki halaman sendiri, pagar, dan tanah yang bisa diwariskan tampaknya belum tergantikan. Bahkan ketika harga yang harus dibayar bukan lagi sekadar uang, melainkan waktu.
Di Jabodetabek, rumah tapak terus menjauh dari pusat aktivitas. Sementara apartemen dan rumah susun menawarkan kedekatan, tetapi belum tentu memberikan rasa memiliki yang sama.
Lantas, benarkah rumah vertikal kalah pamor? Atau kita sedang membandingkan dua pilihan hunian yang sejak awal tidak pernah mendapat kesempatan bersaing secara setara?
Angka yang Sulit Diabaikan
Data BP Tapera memperlihatkan ketimpangan mencolok. Sepanjang 2025, penyaluran Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) mencapai 278.868 unit hunian, senilai Rp 34,64 triliun.
Dari jumlah tersebut, 278.865 unit merupakan rumah tapak. Hanya tiga unit hunian rumah susun yang memperoleh pembiayaan. Bukan tiga gedung, apalagi tiga kawasan apartemen. Artinya, hampir seluruh pembiayaan FLPP mengalir ke hunian horizontal.
Angka ini mudah ditafsirkan sebagai bukti bahwa masyarakat Indonesia tidak menyukai rumah vertikal. Namun, kesimpulan demikian terlalu tergesa-gesa.
FLPP mencatat pembiayaan yang terealisasi, bukan survei tentang hunian yang paling diinginkan masyarakat. Angka tersebut juga dipengaruhi ketersediaan proyek, persyaratan pembiayaan, lokasi, dan akses terhadap produk hunian.
Ketika pilihan yang tersedia sangat timpang, angka penjualan belum tentu mencerminkan selera. Bisa jadi, yang terlihat sebagai kemenangan pasar, sebenarnya merupakan kemenangan pasokan.
Membeli Rumah, Kehilangan Waktu
Bagi banyak keluarga muda Jabodetabek, membeli hunian bukan sekadar memilih bangunan. Mereka juga sedang menentukan berapa banyak waktu yang akan dihabiskan di perjalanan selama bertahun-tahun.
Publikasi Statistik Komuter Jabodetabek 2023 dari BPS memotret keterkaitan lokasi tempat tinggal, aktivitas bekerja dan bersekolah, serta persoalan perjalanan antardaerah. Mobilitas menjadi bagian tak terpisahkan dari kehidupan metropolitan.
Bayangkan keluarga yang membeli rumah lebih terjangkau di pinggiran kota, tetapi harus menempuh perjalanan pulang-pergi tiga jam setiap hari kerja. Dalam 22 hari kerja, sekitar 66 jam sebulan habis di jalan. Setara hampir tiga hari penuh. Ini ilustrasi, bukan rata-rata perjalanan komuter Jabodetabek.
Rumah memang menjadi milik sendiri. Namun, waktu bersama anak, pasangan, bahkan kesempatan beristirahat perlahan berkurang.
Di sinilah rumah vertikal menawarkan sesuatu yang sering luput dari brosur properti: kedekatan dengan kehidupan. Meski demikian, apartemen yang dekat pusat kota pun belum tentu terjangkau, apalagi bila biaya pengelolaan dan transportasinya tetap tinggi.
Tanah, Privasi, dan Rasa Memiliki
Mengapa rumah tapak tetap begitu kuat dalam imajinasi masyarakat?
Sebagian jawabannya terletak pada tanah. Kepemilikan lahan memberi keleluasaan mengubah bangunan, memperluas ruang, menanam pohon, atau merencanakan kebutuhan keluarga yang terus berkembang.
Ada pula dimensi psikologis. Rumah yang berpijak langsung di tanah kerap diasosiasikan dengan kemandirian, privasi, dan warisan antargenerasi.
Sebaliknya, apartemen menghadirkan persoalan berbeda: biaya pengelolaan rutin, ketergantungan pada lift dan fasilitas bersama, aturan renovasi, hingga ketidakpastian kualitas pengelolaan gedung dalam jangka panjang.
Tetapi rumah tapak juga bukan tanpa beban. Atap bocor, struktur menua, banjir, biaya perawatan, dan lingkungan yang berubah, tetap menjadi tanggung jawab pemilik.
Sebagaimana pernah dibahas dalam editorial AyoCari, “Yang Penting Punya Rumah Sendiri, Meski Rumah Tidak Layak Huni?”, kepemilikan tidak otomatis menjamin kelayakan hidup.
Pada akhirnya, persoalannya bukan sekadar memiliki tanah atau menghuni lantai tertentu. Melainkan apakah tempat tinggal tersebut sanggup mengikuti perubahan kehidupan penghuninya.
Belajar dari Kota Lain
Menariknya, dominasi rumah tapak bukan hukum alam yang berlaku di semua kota.
Menurut Eurostat, pada 2024 sebanyak 73% penduduk perkotaan Uni Eropa tinggal di flat atau apartemen. Di Singapura, data resmi 2025 menunjukkan 77,2% rumah tangga residen menghuni flat HDB dan 17,9% tinggal di kondominium atau apartemen lainnya.
Artinya, rumah vertikal dapat menjadi bentuk hunian utama dalam masyarakat modern. Namun, angka tersebut tidak membuktikan bahwa penghuninya lebih puas, apalagi bahwa model serupa otomatis cocok diterapkan di Indonesia.
Keberhasilannya bergantung pada ekosistem: transportasi publik, sekolah, ruang terbuka, layanan kesehatan, pengelolaan gedung, dan kepastian biaya jangka panjang.
Di Indonesia, penelitian terhadap 96 keluarga penghuni Rusunami Bendungan Hilir II, Jakarta Pusat, menemukan bahwa ruang komunal seperti ruang serbaguna dan Ruang Publik Terpadu Ramah Anak (RPTRA) memiliki karakteristik penting sebagai tempat interaksi sosial, mudah diakses, aman, serta menjaga privasi komunitas.
Temuan tersebut memperlihatkan bahwa rumah vertikal tidak harus identik dengan kehidupan individualistis. Kedekatan sosial bisa tumbuh tanpa halaman pribadi, asalkan ruang bersama benar-benar dirancang untuk semua penghuninya, bukan sekadar memenuhi gambar perencanaan.
Jangan Paksa Dua Pilihan
Lalu, apa yang seharusnya dilakukan?
Membangun apartemen sebanyak-banyaknya bukan jawaban. Begitu pula terus membuka kawasan perumahan baru yang semakin jauh dari pusat pekerjaan.
Jabodetabek membutuhkan pendekatan kawasan hunian campuran: rumah tapak dengan kepadatan terencana, apartemen keluarga, rumah susun terjangkau, ruang publik, dan fasilitas sehari-hari yang terhubung transportasi massal.
Pemerintah dapat memprioritaskan lahan strategis dekat simpul transit untuk hunian dengan beragam tingkat harga. Pengembang perlu berhenti menjual rumah vertikal hanya sebagai investasi atau simbol gaya hidup, lalu mulai merancangnya sebagai tempat keluarga bertumbuh.
Sementara calon penghuni sebaiknya membandingkan total biaya hidup, bukan sekadar harga properti. Cicilan, iuran pengelolaan, transportasi, perawatan, dan waktu perjalanan perlu dihitung dalam horizon 10-20 tahun.
Lebih jauh, rumah vertikal membutuhkan transparansi dana perawatan gedung, kepastian pengelolaan, dan ruang yang cukup untuk keluarga. Tanpa itu, kedekatan lokasi hanya menukar satu masalah dengan masalah lain.
Yang Sebenarnya Kalah Pamor
Jadi, benarkah rumah vertikal kalah pamor dari rumah tapak?
Dalam pembiayaan FLPP, rumah tapak memang mendominasi secara telak. Namun, belum ada dasar yang cukup untuk menyimpulkan bahwa masyarakat secara umum menolak hunian vertikal.
Keduanya menawarkan kelebihan dan pengorbanan berbeda. Yang satu memberi kedekatan dengan tanah, yang lain berpotensi memberi kedekatan dengan aktivitas kehidupan.
Barangkali selama ini kita terlalu sibuk memperdebatkan hunian mana yang lebih diminati, hingga lupa bertanya: berapa banyak keluarga Indonesia yang benar-benar memiliki kebebasan untuk memilih?
Sebab, ketika rumah yang terjangkau hanya tersedia jauh dari lokasi pekerjaan, sementara rumah vertikal dekat pusat kota berada di luar kemampuan finansial, keputusan membeli bukan lagi sepenuhnya perkara selera.
Di situlah ironi sesungguhnya.
Bukan rumah vertikal yang kalah pamor. Bukan pula rumah tapak yang selalu menang.
Yang perlahan kalah adalah kesempatan masyarakat untuk memilih tempat tinggal tanpa harus mengorbankan sebagian besar kehidupannya.
Dan mungkin, masa depan perumahan Indonesia tidak ditentukan oleh seberapa tinggi kita membangun atau seberapa luas tanah yang kita miliki.
Melainkan seberapa dekat rumah mampu membawa manusia kepada kehidupan yang ingin dijalaninya, bahkan dalam beberapa generasi.
Sumber dan Referensi
1. BP Tapera — Realisasi Pembiayaan FLPP 2025
Data penyaluran 278.868 unit pembiayaan FLPP sepanjang 2025, termasuk perbandingan rumah tapak dan rumah susun. BP Tapera — Penyaluran FLPP Ditutup di Level Tertinggi Sepanjang Sejarah.
2. Badan Pusat Statistik (BPS) — Statistik Komuter Jabodetabek 2023
BPS, diterbitkan 28 Maret 2024. Publikasi resmi mengenai pola mobilitas, lokasi tempat tinggal, aktivitas bekerja dan bersekolah, serta karakteristik perjalanan penduduk Jabodetabek. Baca publikasi BPS.
3. Eurostat — Housing in Europe, 2025 Edition
Komisi Eropa, 2025. Data hunian tahun 2024, termasuk temuan bahwa 73% penduduk perkotaan Uni Eropa tinggal di flat atau apartemen. Baca laporan Eurostat.
4. Singapore Department of Statistics — Resident Households
Data resmi tahun 2025 mengenai jenis hunian rumah tangga residen Singapura: 77,2% tinggal di flat HDB dan 17,9% di kondominium atau apartemen lainnya. Lihat data SingStat.
5. Jurnal Pembangunan Wilayah dan Kota — Karakteristik Ruang Komunal Terencana untuk Maksimasi Penggunaannya di Rusunami Bendungan Hilir II, Jakarta Pusat.
Universitas Diponegoro, Vol. 19 No. 4, Desember 2023. Penelitian terhadap 96 keluarga penghuni rusunami mengenai karakteristik ruang komunal dan interaksi sosial. Baca jurnal penelitian.
