“Biar kecil, yang penting rumah sendiri.” Kalimat ini terdengar sederhana, seperti pelukan setelah perjalanan panjang mencari tempat pulang. Di baliknya ada rasa bangga yang sulit diukur dengan angka. Kunci pertama di tangan sendiri terasa seperti akhir dari kegelisahan soal kontrak, sewa, dan berpindah-pindah tempat. Memang punya sendiri, tapi rumah tidak layak huni?
Memiliki rumah bukan berarti seluruh persoalan selesai. Ada kenyataan yang jarang dibicarakan: rumah yang berhasil dimiliki belum tentu layak dihuni. Dan ketika rumah mulai menuntut perbaikan, rasa bangga itu bisa berhadapan dengan kemampuan finansial yang tak jarang, terbatas.
Jutaan Rumah Belum Layak Huni
Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat, pada 2026 terdapat 18,01 juta rumah tangga yang menempati rumah milik sendiri, tetapi belum memenuhi kriteria kelayakhunian. Angka ini disebut backlog kelayakhunian, setara 24,03% dari seluruh rumah tangga Indonesia.
Namun, rumah tidak layak huni bukan selalu berarti bangunan yang nyaris roboh.
BPS menggunakan empat indikator: ketahanan material bangunan, kecukupan luas lantai minimal 7,2 meter persegi per orang, akses air minum layak, dan sanitasi layak. Rumah yang gagal memenuhi salah satunya belum memenuhi kriteria sebagai rumah layak huni.
Artinya, persoalan rumah tidak layak huni bisa berupa ruang yang terlalu sempit atau sanitasi yang belum memadai, bukan semata kerusakan konstruksi. Sebaliknya, indikator statistik tersebut tidak menggantikan pemeriksaan profesional terhadap keamanan struktur bangunan.
Rumah Tetap, Keluarga Bertumbuh
Bayangkan rumah tipe 21 yang dahulu terasa cukup untuk pasangan muda. Tahun berganti, anak-anak lahir dan tumbuh. Kini rumah itu dihuni lima orang, misalnya. Sementara, luas lantainya tetap 21 meter persegi.
Setiap penghuni hanya memperoleh rata-rata 4,2 meter persegi, jauh di bawah acuan BPS. Rumahnya mungkin masih kokoh berdiri, tetapi kebutuhan keluarga telah melampaui ruang yang tersedia.
Inilah wajah lain rumah tidak layak huni: bukan selalu bangunan yang memburuk, melainkan kehidupan yang berkembang melampaui kapasitasnya.
Memperluas rumah tentu menggoda. Impian baru yang hendak diwujudkan. Namun, bagi pemilik rumah KPR, renovasi tidak selalu bebas dilakukan. Ketentuan kredit dan perjanjian pengembang perlu diperiksa terlebih dahulu.
Bahkan, PP Nomor 16 Tahun 2021 mengatur bahwa perubahan luas, tampak bangunan (fasad), atau komponen tertentu yang memengaruhi keselamatan dan kesehatan termasuk dalam lingkup Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) perubahan.
Jadi, dalam banyak kondisi, rumah berhenti bertambah luas, tetapi kebutuhan penghuninya tidak pernah benar-benar berhenti tumbuh.
Sebelum Kunci Berpindah Tangan
Persoalan rumah tidak layak huni seharusnya tidak seluruhnya dibebankan kepada penghuni. Terutama ketika rumah dibeli dari pengembang, termasuk melalui KPR atau pembelian inden.
Sebelum membeli, calon penghuni perlu mengetahui spesifikasi bangunan, kondisi yang dijanjikan, serta mekanisme penanganan kerusakan. Saat serah terima, pemeriksaan rumah dan dokumentasi ketidaksesuaian tidak seharusnya sekadar formalitas.
Ada perlindungan yang perlu diketahui pembeli. Lampiran PP Nomor 12 Tahun 2021 mengatur masa pemeliharaan rumah oleh pengembang paling singkat tiga bulan sejak berita acara serah terima ditandatangani. Dalam periode tersebut, pembeli berhak mengajukan keluhan atas ketidaksesuaian atau ketidaksempurnaan rumah sesuai perjanjian, dengan perbaikan menjadi tanggung jawab pihak pengembang.
Karena itu, dokumentasikan kerusakan dan laporkan secara tertulis. Berakhirnya masa pemeliharaan minimum juga tidak otomatis menghapus seluruh kemungkinan hak pembeli atas cacat bangunan jika ada.
Jangan sampai rumah yang diserahkan sebagai nyatanya impian, malah diterima sebagai beban perbaikan!
Perbaiki Sebelum Mempercantik
Lalu bagaimana jika rumah tidak layak huni sudah telanjur ditempati, sementara penghasilan keluarga terbatas?
Jawabannya bukan selalu renovasi besar. Mulailah dengan mengenali resiko. Periksa instalasi listrik, kondisi struktur, kebocoran, sanitasi, dan sumber kelembapan. Dugaan bahaya serius harus segera ditangani dengan bantuan pihak berkompeten, bukan ditunda demi menghemat pengeluaran.
Keselamatan tidak boleh ikut antre bersama keinginan mengganti pagar atau mempercantik fasad.
Untuk kerusakan yang tidak mendesak, sisihkan dana pemeliharaan setiap tahun sesuai kemampuan. Bagi pekerja berpenghasilan tidak tetap, dana dapat dikumpulkan bertahap ketika ada pemasukan. Prioritaskan tindakan yang mencegah kerusakan berkembang menjadi pengeluaran lebih besar.
Pemerintah pun perlu memperluas akses pemeriksaan rumah yang terjangkau dan bantuan perbaikan bagi keluarga rentan. Program bantuan perumahan yang tersedia patut diperiksa sesuai persyaratan, sementara pengembang harus tetap bertanggung jawab atas kewajiban yang diperjanjikan.
Memperbaiki rumah tidak layak huni bukan sekadar urusan mempercantik bangunan, luar dan dalam. Ini tentang memastikan uang yang terbatas digunakan untuk melindungi kehidupan di dalamnya.
Harga Sebuah Tempat Pulang
Jadi, yang penting punya rumah sendiri, meski rumah tidak layak huni?
Tidak sesederhana itu. Memiliki rumah kecil, sederhana, bahkan yang masih membutuhkan perbaikan, bukanlah pilihan yang keliru. Memiliki tempat pulang sendiri tetap merupakan pencapaian besar. Tetapi menerima keterbatasan bukan berarti membiarkan resiko, apalagi jika berujung bahaya.
Barangkali rumah yang paling mahal bukan rumah dengan harga beli tertinggi, melainkan rumah yang terus meminta biaya yang tak pernah kita persiapkan.
Karena itu, punya rumah sendiri boleh menjadi pilihan, tetapi membiarkannya tidak layak huni jangan sampai menjadi keputusan. Memiliki rumah boleh menjadi akhir perjalanan panjang mencari tempat tinggal tetap, tetapi bukan akhir pengeluaran. Sejak hari pertama, selalu ada tanggung jawab untuk menjaganya tetap layak dihuni.
Sebab rumah semestinya bukan hanya sesuatu yang kita rawat sepanjang hidup, melainkan tempat yang tetap mampu melindungi kita setiap kali pulang.
Sumber Riset
- Badan Pusat Statistik (BPS). Statistik Perumahan 2026 — data backlog kelayakhunian dan akses rumah layak huni.
- BPS. Indikator SDGs 11.1.1(a) — Rumah Layak Huni — empat kriteria rumah layak huni dan standar luas lantai minimal 7,2 m² per kapita.
- Pemerintah Republik Indonesia. PP Nomor 12 Tahun 2021, Lampiran Bagian H — ketentuan pemeliharaan bangunan dan tanggung jawab pengembang.
- Pemerintah Republik Indonesia. PP Nomor 16 Tahun 2021, Pasal 262 — ketentuan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) perubahan.
