Rumah murah menawarkan janji yang sulit ditolak: punya tempat tinggal sendiri dengan cicilan yang mampu dijangkau. Bagi jutaan keluarga, janji itu bukan perkara gaya hidup. Ia tentang memiliki atap yang akhirnya bisa disebut milik sendiri.
Pemerintah berusaha memperlebar pintu itu. Subsidi pembiayaan diperbesar, bunga dijaga, bahkan tenor kredit diperpanjang agar cicilan semakin ringan.
Namun, ada satu harga yang tidak tercetak di brosur rumah: waktu.
Ketika lokasi rumah murah hanya tersedia semakin jauh dari tempat bekerja, harga tanah memang turun. Cicilan mungkin ikut turun. Tetapi ongkos transportasi, energi, dan jam kehidupan yang dihabiskan dalam perjalanan justru naik.
Dan ketika sebuah rumah dapat dicicil sampai 40 tahun, pertanyaannya menjadi semakin menarik:
Apakah rumah itu benar-benar semakin murah, atau sebagian harganya hanya dipindahkan ke waktu?
Apa itu Rumah Murah?
Istilah “rumah murah” dalam editorial ini bukan nama resmi sebuah program pemerintah. Kita menggunakannya untuk memudahkan pembaca menyebut rumah yang akses kepemilikannya dibuat “lebih terjangkau” melalui subsidi dan dukungan pemerintah bagi kelompok masyarakat yang daya belinya terbatas.
Salah satu instrumen utamanya adalah Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Melalui fasilitas ini, pemerintah mendukung pembiayaan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Secara regulasi, MBR didefinisikan sebagai masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga memerlukan dukungan pemerintah, agar bisa memperoleh rumah.
Pemerintah mempertahankan bunga FLPP untuk rumah tapak sebesar 5% sampai tenor berakhir. Pada 2026, pemerintah juga membuka tenor pembiayaan hingga 40 tahun untuk memperbesar akses masyarakat yang sebelumnya kesulitan memenuhi batas kemampuan cicilan perbankan. BP Tapera menyebut kebijakan itu sebagai penambahan dari tenor yang sebelumnya maksimal 20 tahun.
Itulah konteks rumah murah yang kita bicarakan. Bukan rumah gratis. Bukan pula rumah yang otomatis murah dalam semua aspek kehidupan.
Ia adalah rumah yang dibuat lebih terjangkau untuk dibeli. Dan perbedaan kecil itulah yang akan menjadi ‘zooming besar’ dalam editorial ini.
Rumah Murah Belum Tentu Murah
Kebijakan FLPP ini layak diapresiasi. Pada 2025, realisasi FLPP mencapai 278.868 unit rumah. Pemerintah menaikkan target 2026 menjadi 350.000 unit. Hingga semester I-2026, BPS mencatat realisasinya telah mencapai 91.531 unit.
Ini bukan angka tanpa manusia di belakangnya.
Bagi keluarga yang selama bertahun-tahun mengontrak, tinggal bersama orang tua, atau berpindah dari satu tempat sewa ke tempat sewa berikutnya, kesempatan memiliki rumah dengan bunga yang terlindungi dari fluktuasi pasar dapat memberikan kepastian yang sebelumnya tidak mereka miliki.
Karenanya, kritik terhadap rumah murah tidak boleh berubah menjadi kritik terhadap orang yang membelinya. Yang perlu diperiksa justru definisi murah itu sendiri.
Matriks 1 — Apa itu Murah?
| Yang Dihitung | Pertanyaan |
| Harga | Berapa harga rumah? |
| Biaya awal | Berapa uang yang dibutuhkan saat membeli? |
| Cicilan | Berapa beban setiap bulan? |
| Transportasi | Berapa biaya pergi-pulang bekerja? |
| Waktu | Berapa jam habis di perjalanan? |
| Perawatan | Berapa biaya mempertahankan kualitas rumah? |
| Sisa pendapatan | apa yang masih tersisa setelah semuanya dibayar? |
Selama ini empat pertanyaan pertama lebih mudah diterjemahkan ke dalam rupiah.
Waktu tidak. Padahal, waktu juga dibayar.
Cicilan Sampai 40 Tahun
Di sinilah kebijakan terbaru pemerintah menghadirkan sebuah paradoks yang menarik.
Tenor FLPP hingga 40 tahun bukan hukuman. Ia pilihan untuk menurunkan cicilan bulanan dan membuka akses bagi kelompok berpenghasilan yang sebelumnya sulit lolos kemampuan bayar.
Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman menjelaskan bahwa tenor lebih panjang diharapkan memungkinkan masyarakat berpenghasilan sekitar Rp 2,4 juta hingga Rp 3 juta per bulan memperoleh peluang lebih besar mengakses pembiayaan. Logikanya masuk akal: semakin panjang tenor, semakin rendah beban cicilan bulanannya.
Kebijakan itu perlu dibaca secara fair. Namun, editorial ini perlu mengajukan pertanyaan yang mungkin tidak nyaman.
Jika seseorang mengambil cicilan rumah pada usia 25 tahun dan memilih tenor penuh 40 tahun, secara matematis cicilan itu baru berakhir ketika ia berusia 65 tahun. Berawal dari keluarga muda hingga mendekati usia pensiun; dari belum mempunyai anak hingga anak-anaknya telah tumbuh dewasa; sudah lansia ia saat itu.
Empat puluh tahun mungkin membuat cicilan bulanan lebih ringan. Namun, waktu tidak pernah benar-benar gratis. Ia hanya berpindah dari angka di brosur ke tahun-tahun kehidupan.
Persoalannya bukan bahwa tenor panjang harus ditolak. Bagi keluarga yang sebelumnya sama sekali tidak dapat menjangkau rumah, pilihan tersebut justru bisa menjadi pintu yang berharga.
Persoalannya muncul apabila cicilan murah menjadi satu-satunya ukuran keterjangkauan.
Dua Kali Membayar Waktu
Di sinilah judul editorial ini menemukan maknanya.
Seorang keluarga dapat membayar rumah murah dengan dua jenis waktu sekaligus. Pertama, waktu kepemilikan: cicilan yang dapat membentang hingga puluhan tahun. Kedua, waktu kehidupan sehari-hari: perjalanan panjang dari rumah menuju tempat bekerja.
Bayangkan, rumah berada jauh di pinggiran Jabodetabek sementara pemiliknya bekerja di Jakarta.
Tambahan perjalanan 45 menit sekali jalan berarti 90 menit sehari. Lima hari kerja berarti sekitar 7,5 jam seminggu atau sekitar 30 jam dalam empat minggu. Hampir empat hari kerja. Bukan untuk bekerja. Bukan untuk tidur. Bukan pula untuk menikmati rumah yang sedang dicicilnya.
Tentu itu ilustrasi, bukan gambaran seluruh pemilik rumah subsidi. Sebab itu AyoCari tidak ingin menetapkan angka kilometer tertentu yang kemudian menyatakan semua rumah di luar angka tersebut diklasifikasikan sebagai “terlalu jauh”.
Jarak 30 kilometer dengan kereta yang cepat dan dapat diandalkan bisa lebih manusiawi daripada 15 kilometer dengan kemacetan, tiga kali berganti kendaraan, dan waktu perjalanan yang tidak pasti.
Maka, yang lebih penting daripada sekadar kilometer adalah friksi hidup.
Matriks 2 — Seberapa Jauh?
| Ukuran | Yang Perlu Dilihat |
| Jarak | Kilometer rumah–tempat kerja |
| Waktu | Durasi nyata pintu ke pintu |
| Transit | Berapa kali berganti moda |
| Akses | Seberapa mudah mencapai transportasi massal |
| Keandalan | Seberapa pasti waktu tiba |
| Frekuensi | Berapa hari perjalanan dilakukan |
Karena itulah problem mobilitas dalam editorial ini terutama kita gunakan untuk membaca Jabodetabek.
Kondisi di Sulawesi, Papua, Sumatra, atau kota-kota lain di Jawa bisa berbeda. Harga tanah, distribusi pekerjaan, angkutan umum, hingga pola perjalanan tidak seragam di seluruh Indonesia.
Tidak Semua Bisa WFH
Jawaban paling mudah terhadap perjalanan panjang adalah bekerja dari rumah. Namun, kota tidak hanya digerakkan oleh laptop.
Buruh pabrik harus datang ke pabrik. Perawat harus berada di rumah sakit. Pekerja toko, teknisi, petugas keamanan, pekerja konstruksi, pengemudi, dan begitu banyak profesi lainnya membutuhkan kehadiran fisik.
Gagasan empat hari kerja atau sistem hybrid memang menarik. Menghilangkan satu hari perjalanan berarti mengurangi ongkos transportasi, makan di luar, energi, sekaligus waktu.
Namun, ia bukan obat universal.
Solusi perumahan tidak boleh bergantung pada kemewahan bekerja dari rumah yang hanya dimiliki sebagian pekerja.
Justru karena itu, rumah dan pekerjaan harus mulai dilihat sebagai dua bagian dari persoalan yang sama.
Layak Huni Meningkat
Di tengah kritik tersebut, kemajuan pemerintah harus disebut dengan terang.
Badan Pusat Statistik mencatat 70,30% rumah tangga Indonesia memiliki akses terhadap rumah layak huni pada 2026, naik dari 68,40% pada 2025. Seluruh komponen pembentuk indikator tersebut juga membaik.
Rumah layak huni dinilai dari ketahanan bangunan, kecukupan luas lantai per kapita, akses terhadap air minum layak, serta sanitasi layak.
Backlog kepemilikan rumah—yakni jumlah rumah tangga yang belum memiliki rumah sendiri—juga membaik. Jumlahnya turun dari sekitar 9,64 juta pada 2025 menjadi 9,29 juta pada 2026. Namun, masih terdapat sekitar 18,01 juta rumah tangga yang menempati rumah milik sendiri tetapi belum memenuhi kriteria rumah layak huni.
Itu menunjukkan dua hal sekaligus. Ada kemajuan. Dan, ada pekerjaan rumah yang masih sangat besar untuk diwujudkan.
Program 3 Juta Rumah, FLPP, bedah rumah, dan berbagai intervensi lain karenanya memiliki alasan yang kuat untuk terus dilakukan dan diteruskan. Tetapi, ketika ukuran layak huni mulai bergerak maju, mungkin sekarang saatnya menambahkan pertanyaan berikutnya:
Apakah kehidupan penghuninya juga layak dijalani?
Dari Huni ke Hidup
Di sinilah AyoCari sengaja memisahkan dua konsep.
Layak huni tetap mengikuti ukuran resmi. AyoCari tidak sedang mengubah definisi statistik negara agar cocok dengan argumentasi editorial ini. Namun, AyoCari mengusulkan lapisan berikutnya sebagai sebuah gagasan, bukan indikator resmi pemerintah:
layak hidup.
Matriks 3 — Layak Hidup
| Lapisan | Pertanyaan |
| Rumah | Aman dan layakkah bangunannya? |
| Utilitas | Ada listrik, air, sanitasi, dan konektivitas memadai? |
| Mobilitas | Bisakah pekerjaan dicapai secara masuk akal? |
| Keuangan | Setelah cicilan dan kebutuhan pokok, masih ada uang tersisa? |
| Ketahanan | Ada ruang untuk tabungan atau dana darurat? |
| Kehidupan | Masih ada waktu untuk keluarga, istirahat, dan rekreasi sederhana? |
Sebuah rumah dapat memenuhi standar fisik kelayakan, tetapi membuat kehidupan penghuninya berat karena ongkos dan waktu perjalanan.
Sebaliknya, rumah lebih kecil mungkin memberikan kehidupan lebih longgar karena dekat dengan pekerjaan, transportasi, sekolah, dan layanan kesehatan.
Maka, mampu membeli rumah dan mampu hidup setelah membeli rumah sebenarnya dua pencapaian yang berbeda.
Murah Jangan Berarti Rapuh
Ada satu ‘harga lain’ yang dapat datang setelah akad: kualitas bangunan.
Rumah murah yang dibangun dengan benar merupakan bantuan nyata bagi keluarga.
Sebaliknya, harga awal kehilangan maknanya apabila penghuni segera harus mengeluarkan biaya untuk memperbaiki kebocoran, sanitasi, instalasi, kerusakan finishing, atau persoalan bangunan lainnya.
Ini bukan tuduhan bahwa rumah subsidi identik dengan kualitas buruk.
Generalisasi semacam itu tidak fair terhadap pengembang yang bekerja dengan benar dan pemerintah yang terus melakukan pengawasan.
Justru, karena kemampuan finansial penerimanya terbatas, kualitas menjadi semakin penting.
Keluarga dengan ruang keuangan tipis mempunyai kemampuan lebih kecil menyerap biaya perbaikan mendadak.
Dengan demikian, pengawasan kualitas bangunan bukanlah pelengkap program rumah murah.
Kualitas adalah bagian dari keterjangkauan itu sendiri.
Ketika Tanah Menjauh
Persoalan kemudian bertemu dengan sesuatu yang mendasar: tanah.
Tanah di sekitar pusat aktivitas perkotaan mahal. Ketika harga rumah harus ditekan, pembangunan secara ekonomi terdorong menuju tanah yang lebih murah—yang sering kali berarti semakin jauh.
Rumah tapak akhirnya menghadapi batas geografis.
Kota tidak dapat terus-menerus ditarik keluar hanya agar setiap keluarga mendapatkan sebidang tanah.
Di sinilah hunian vertikal layak mendapatkan tempat dalam percakapan. Dan menariknya, pemerintah sebenarnya masih terus bergerak ke arah tersebut.
Pada Maret 2026, pemerintah mencanangkan pengembangan hunian vertikal berbasis Transit Oriented Development (TOD) di empat kota. Salah satunya berada di kawasan Manggarai, Jakarta Selatan. Pemerintah secara eksplisit menyebut tujuan integrasi tersebut adalah mendekatkan masyarakat dengan pusat aktivitas, sekaligus menghemat waktu dan biaya perjalanan sehari-hari.
Per Agustus 2026, proyek TOD Manggarai telah memasuki persiapan pembangunan. Kementerian PKP menyebut unit dirancang dalam tipe 28, 36, dan 45 meter persegi. Hunian tersebut juga direncanakan mendapat dukungan FLPP, dengan bunga 6% dan tenor hingga 40 tahun.
Ini langkah yang pantas diapresiasi, karena menyentuh tepat salah satu masalah yang dikritisi: rumah dan transportasi tidak seharusnya direncanakan secara terpisah.
Rumah Tapak atau Vertikal?
Pertanyaan ini tidak perlu dijawab hitam-putih.
Rumah tapak bukan musuh. Apartemen atau rumah susun juga bukan otomatis pilihan terbaik. Yang perlu diubah adalah kalkulatornya.
Rumah tapak di pinggiran mungkin lebih murah harga belinya dan menawarkan tanah sendiri.
Hunian vertikal dekat transportasi mungkin memiliki harga per meter persegi yang lebih tinggi atau biaya pengelolaan rutin, tetapi dapat memangkas perjalanan, bahan bakar, ongkos transportasi, dan waktu.
Jadi jangan hanya bertanya: Mana harga unit yang lebih murah? Tanyakan juga: Mana yang membuat kehidupan keluarga itu lebih murah selama bertahun-tahun?
Bangun Transportasinya Bersama
Selama ini ada resiko pola pembangunan berjalan seperti ini:
- Tanah ditemukan.
- Rumah dibangun.
- Kunci diserahkan.
- Transportasi menyusul.
- Sekolah menyusul.
- Fasilitas kesehatan menyusul.
- Aktivitas ekonomi menyusul.
- Kadang-kadang, terlalu lama menyusulnya…
- Logikanya perlu dibalik.
Jika negara merencanakan kawasan perumahan dalam skala besar, akses transportasi publik seharusnya masuk sejak tahap perencanaan lokasi, bukan menjadi pekerjaan rumah setelah ribuan keluarga tinggal di sana.
Begitu pula akses menuju kawasan industri untuk pekerja pabrik.
- Sekolah.
- Fasilitas kesehatan.
- Pasar.
- Internet.
Sebab, manusia tidak tinggal di dalam denah. Manusia harus tinggal di dalam sebuah ekosistem kehidupan.
Rumah Pintar untuk Siapa?
AyoCari sebelumnya pernah membicarakan rumah pertama, rumah modular, hingga seperti apa rumah masa depan.
Kita bicara mengenai teknologi, efisiensi energi, adaptasi iklim, dan rumah pintar.
Semua itu penting.
Namun, diskusi tersebut terasa sangat jauh bagi keluarga yang setiap pagi berangkat ketika matahari belum muncul dan pulang ketika bulan dan bintang sudah bertahta di langit malam.
Apa gunanya rumah semakin pintar, jika pemiliknya hampir tidak mempunyai waktu untuk berada di dalamnya?
Apa gunanya membicarakan rumah masa depan, jika perjalanan pulang hari ini masih menghabiskan sebagian besar kehidupan?
Rumah masa depan memang perlu pintar terhadap teknologi. Tetapi lebih penting lagi: ia harus pintar terhadap manusia.
Ubah Cara Memberi Subsidi
Di titik inilah kritik harus berhenti menjadi kritik. Ia harus berubah menjadi gagasan.
FLPP membantu menurunkan hambatan pembiayaan. Bunga 5% yang dijaga hingga tenor berakhir memberikan kepastian. Tenor panjang memperkecil cicilan dan memperluas kelompok masyarakat yang mungkin dapat mengakses rumah.
Semua itu penting.
Tetapi bagaimana jika generasi berikutnya dari kebijakan rumah murah Indonesia menambahkan satu ukuran baru:
total biaya kehidupan.
Bukan berarti pemerintah membayar bensin penghuni. Bukan pula negara mengganti ongkos makan, atau memberikan subsidi berdasarkan jarak kantor seseorang.
Gagasannya lebih sederhana dan lebih struktural.
Berikan insentif lebih besar kepada proyek perumahan yang terbukti menurunkan friksi kehidupan penghuninya.
Perumahan yang benar-benar terhubung dengan transportasi massal. Hunian vertikal dekat pusat pekerjaan. Rumah pekerja yang dibangun beriringan dengan kawasan industri. Perumahan baru yang akses transportasinya hadir sebelum atau bersamaan dengan rumahnya, bukan bertahun-tahun kemudian.
Dengan begitu, subsidi tidak hanya membantu keluarga membeli unit yang murah. Ia membantu menciptakan kehidupan yang tetap murah setelah unit itu dibeli.
Jangan hanya mensubsidi rumah murah. Subsidi sistem yang membuat hidup di rumah itu tetap murah.
Murah Perlu Dihitung Ulang
Tidak ada satu kebijakan yang bisa segera menyelesaikan tuntas semua persoalan perumahan Indonesia.
Rumah tapak tetap dibutuhkan. Hunian vertikal perlu diperluas di lokasi yang tepat. FLPP tetap penting. Bedah rumah penting. Transportasi publik penting. Pengembang swasta juga memegang peran penting. Dan, bank pemerintah maupun swasta, juga dapat terus berinovasi dalam pembiayaan.
Pemerintah patut mendapat apresiasi ketika akses rumah layak meningkat, backlog menurun, bunga subsidi dipertahankan, serta pembangunan mulai diarahkan ke simpul transportasi. Data 2026 menunjukkan bahwa sebagian pekerjaan itu memang bergerak ke arah yang benar.
Tetapi ukuran keberhasilan berikutnya, seharusnya tidak berhenti pada jumlah unit, akad kredit, atau kunci yang diserahkan.
Kita perlu bertanya apa yang terjadi setelah keluarga pindah.
- Berapa ongkos perjalanan mereka?
- Berapa jam yang habis di jalan?
- Bagaimana kualitas rumah setelah beberapa tahun kemudian?
- Berapa pendapatan yang tersisa setelah cicilan dan kebutuhan dasar?
- Masih adakah tabungan?
- Masih mungkinkah berekreasi tipis-tipis?
- Dan pertanyaan yang paling sederhana:
- masih adakah waktu untuk benar-benar tinggal di rumah itu?
Rumah untuk Menjalani Hidup
Dalam editorial “Rumah Pertama: Dulu Tujuan. Kini, Pilihan?”, AyoCari pernah mengajak pembaca mempertanyakan anggapan bahwa kepemilikan rumah adalah satu-satunya ukuran keberhasilan.
Kini, pertanyaannya bergerak satu langkah lebih jauh.
Jika seseorang akhirnya memutuskan membeli, rumah murah seperti apa yang pantas ia perjuangkan?
Barangkali jawabannya bukan rumah dengan harga paling rendah. Bukan pula rumah paling dekat dengan Jakarta. Kehidupan, pekerjaan, tanah, kota, dan kemampuan setiap keluarga terlalu kompleks untuk disederhanakan sejauh itu.
Rumah murah yang sesungguhnya adalah rumah yang setelah dibeli tidak membuat kehidupan menjadi mahal.
Ia tidak perlu mewah. Ia cukup layak untuk dihuni. Cukup kuat agar tidak terus meminta biaya perbaikan. Cukup terhubung untuk mencapai pekerjaan. Cukup efisien agar pendapatan tidak habis untuk bergerak.
Dan, cukup dekat dengan kehidupan sehingga penghuninya masih mempunyai sesuatu yang tidak bisa dicicil selama 40 tahun, tidak dapat dipinjam dari bank, dan tidak mungkin dibeli kembali setelah hilang:
Waktu.
Karena rumah murah seharusnya memberi kita lebih banyak waktu untuk hidup.Bukan membuat kita membayarnya dengan waktu.
